Особенности продажи загородной недвижимости

Земельный фонд Российской Федерации равен 1 709,8 млн. гектар, из которых земли сельскохозяйственного назначения — 374 967,5 тыс. гектар, земли населённых пунктов — 21 710,9 тыс. гектар и земли промышленного и иного специального назначения — 18 490,4 тыс. гектар, что в сумме составляет 24,2% от всего земельного фонда страны, и именно с этими земельными площадями / территориями может работать риэлтор.

Земли сельскохозяйственного назначения используются для ведения сельского хозяйства, растениеводства, животноводства, а также для размещения сельскохозяйственной инфраструктуры. Здесь в сферу нашего интереса попадают, прежде всего, такие объекты недвижимости как «дачи» (садовые некоммерческие товарищества или личные подсобные хозяйства). Это могут быть жилые, нежилые строения либо просто земельные участки, на которых в перспективе собственник планирует построить дом. Также в продаже иногда встречаются земельные владения с установленным видом разрешённого использования «для организации сельского хозяйства».

Земли населённых пунктов предназначены для застройки и развития городов, посёлков и других населённых пунктов. Они включают в себя жилые, общественно-деловые, производственные зоны и зоны инженерной инфраструктуры. Здесь нас могут интересовать объекты индивидуального жилищного строительства и земельные участки, на которых возможно возведение жилого дома. В последние годы набирает популярность строительство и продажа таунхаусов. Предметом внимания риэлтора может оказаться и коммерческая недвижимость.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения используются для размещения промышленных объектов, транспортной инфраструктуры, объектов связи, оборонных сооружений и других специальных целей. Здесь я вижу возможность сотрудничества с собственниками предприятий для реализации их объектов недвижимости. Однако, такая деятельность требует специальной подготовки.

Загородная недвижимость — это объекты недвижимости, расположенные за пределами или в пределах городской черты, предназначенные для временного или постоянного проживания, отдыха или инвестиций. Основные виды загородной недвижимости: частные дома (коттеджи, дачи, усадьбы), таунхаусы и дуплексы, земельные участки, квартиры в загородных комплексах, коммерческая недвижимость (гостиницы, базы отдыха, туристические объекты).

Земельный участок — это часть земной поверхности, имеющая четко определенные границы, зафиксированные в Едином Государственном Реестре Недвижимости (ЕГРН). Недра земли не считаются его частью, по закону права собственности на них принадлежат государству. Участки являются полноценной недвижимостью. С ними можно совершать те же сделки, что и с любой другой недвижимостью. То есть их можно продавать, покупать, арендовать, завещать, дарить, делить и совершать прочие, не противоречащие закону действия. Каждый участок земли имеет определенное назначение или вид разрешенного использования.

Основные виды загородных строений это: жилой дом, коттедж, часть дома, дуплекс, блокированная застройка (таун-хаус), объект незавершённого строительства, садовый дом, гараж, самовольная постройка (самострой). По статусу строения могут быть как жилыми, так и нежилыми. По характеристике — как капитальными, так и некапитальными.

По сути, для риэлтора работа по продаже земельного участка в СНТ не имеет принципиального отличия от реализации, например, комнаты в коммунальной квартире в городе, а работа по продаже дома на участке ИЖС аналогична процессу продажи квартиры на вторичном рынке. Всё это — объекты недвижимости, у которых есть правоустанавливающие документы, технические или кадастровые паспорта. Все сведения об объектах недвижимости как городских, так и загородных находятся в Едином Государственном Реестре Недвижимости (ЕГРН). И для городского, и для загородного объектов при оценке рыночной стоимости требуется приблизительно один и тот же алгоритм действий. Главное отличие, на мой взгляд, заключается в существенной разнице количества требуемых навыков и объёме нужной информации, необходимой риэлтору, в пользу загородной недвижимости.

Кроме того, есть ещё некоторые нюансы, отличающие работу риэлтора с загородной недвижимостью:

1. При схожей ситуации (степени подготовки объекта, адекватной, т.е. рыночной стоимости) среднее количество показов объекта потенциальным покупателям — меньше, чем у городского объекта.

2. В большинстве случаев для показа загородного объекта недвижимости требуется больше времени из-за особенности его расположения.

3. У дома и земельного участка — одна судьба. Несмотря на то, что стороны сделки дом с земельным участком воспринимают как один объект недвижимости, по закону это — два разных объекта с разными кадастровыми номерами, которые невозможно продать или купить один без другого. Среди городских объектов такие примеры «сдвоенности» не встречаются.

4. Законом установлено множество «Видов Разрешённого Использования (ВРИ)» в качестве одного из параметров объекта загородной недвижимости (участка). В этом вопросе риэлтор обязан чётко ориентироваться, иначе в последствии это может привести к неожиданной и малоприятной ситуации.

5. Сезонность на рынке загородной недвижимости — существенный фактор. Если, например, дешёвый относительно рынка объект сможет найти своего нового хозяина практически в любое время года, то средний по стоимости или люксовый / элитный будет реализован преимущественно в весенний или раннелетний период. В нашем регионе показ загородного объекта в холодные месяцы может быть сопряжён с рядом неудобств (нечищенные дороги, выключенный летний водопровод, недостаточное освещение и т.д.) Часто покупатели отказываются принимать решение о покупке зимой из-за того, что сквозь снежные сугробы невозможно удостовериться в качествах земельного участка.

Каждый специалист по недвижимости по-разному находит своих клиентов. У каждого есть свой собственный уникальный способ и стиль общения с ними. Однако, все без исключения уверены в том, что самое главное на начальном этапе — установить очень хороший контакт с собственником продаваемого объекта недвижимости.

Если к Вам обратился собственник объекта загородной недвижимости (допустим, в нашем случае это будет дом с участком) с целью его продажи, то не торопитесь, бросив всё, стремглав мчаться к клиенту за много километров от города. С большой долей вероятности это будет зря потраченное время. Для начала разумно было бы всё обсудить по телефону, не только для налаживания контакта, но и для того, чтобы подготовиться к первой личной встрече на продаваемом объекте. Необходимо задать ему ряд очень важных вопросов, в том числе установить причину и желаемые сроки продажи, основания владения и т.п. Пусть он расскажет о состоянии участка и дома, имеющихся на участке хозяйственных строениях и посадках. Обязательно попросите его прислать хотя бы выписку из ЕГРН на дом и участок, желательно, не бесплатную с сайта «Госуслуги», а платную: либо «Об основных характеристиках и зарегистрированных правах», либо «Об объекте недвижимости».  В этом случае у Вас уже появится частичное, юридически обоснованное, представление об объекте. Вы будете знать важную информацию: о количестве собственников, о наличии или отсутствии обременений, о категории земли и её разрешённом использовании, о точном местонахождении объекта недвижимости, о типе правоустанавливающих документов, сроке владения, наличии или отсутствии межевания, наличии или отсутствии привязки дома к участку. Если собственник предоставит Вам план межевания участка и технический план здания — это будет большая удача, но особенно надеяться на это не стоит.

После получения от продавца информации и документов, проведите предварительную аналитическую работу. Для этого понадобится доступ к ряду интернет-ресурсов: Росреестр, Публичная кадастровая карта, НСПД, ПЗЗ для района размещения объекта недвижимости Вашего продавца. В результате Вы про этот участок будете знать практически всё: есть ли межевание, привязан ли дом к участку, соблюдал ли собственник регламент по расположению дома относительно забора, есть ли пересечения с соседними участками, есть ли на участке Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) и есть ли какие-то нарушения, связанные с этим. И только после получения всех этих данных согласовывайте личную встречу с продавцом на объекте.

На личную встречу попросите продавца взять с собой правоустанавливающие документы, все имеющиеся технические документы объекта, а также паспорт. В идеале, собственник должен предоставить заказанную в МФЦ выписку из ПЗЗ и градостроительный план на земельный участок, потому что этот документ будет необходим не только Вам, как риэлтору, то и потенциальному покупателю. Этими действиями вы со своим клиентом документально готовите объект к продаже.

Объясните продавцу, что он не должен утаивать от Вас никакую информацию об объекте: Вам необходимо знать все изъяны, касающиеся не только строительных характеристик, но и документов. Например, его дом может быть неправильно расположен относительно дороги, либо на участке могут находиться разрушенные объекты недвижимости, не снятые с кадастрового учёта. Эти недоработки можно устранить в процессе продажи либо подготовиться к аргументации в общении со стороной покупателя.

Посмотрите на месте как расположены коммуникации, есть ли самозахват с чьей-либо стороны, какой установлен забор и расположен ли он согласно межеванию, уточните наличие электроснабжения и с кем на него заключён договор, откуда и какая берётся вода, есть ли газоснабжение или возможность его подключения, вид канализации, окружение, подъездные дороги, соседи, контакт председателя СНТ.

Есть вероятность того, что оценку рыночной стоимости объекта Вы сможете сделать и до личной встречи с клиентом. В этом случае объект недвижимости должен быть для Вас понятным и по нему Вы будете иметь достаточно полную информацию от клиента. Часто бывает так, что у собственника есть свои любительские фото объекта, которые дадут Вам представление о его физических свойствах.

Порядок действий для проведения оценки рыночной стоимости городской недвижимости, например, квартиры в многоквартирном доме понятен — это сравнительный подход в оценке квартир с похожими характеристиками в рассматриваемом микрорайоне. Кроме того, при проведении такой оценки я рекомендую не просто сравнивать цены продаваемых объектов, а обзванивать риэлторов, которые представляют сравниваемые объекты недвижимости и задавать им ряд вопросов, ответы на которые дадут представление о реальной цене. Обращаю внимание, что сравнение цен без взаимодействия с представителями соседних объектов — путь не совсем верный, так как в большинстве случаев, особенно в настоящее время, опубликованная стоимость продаваемых объектов — это «цена-мечта» продавца.

Очевидно, что проводить оценку рыночной стоимости загородного объекта недвижимости гораздо сложнее, чем делать это с городской недвижимостью. Каждый объект обладает своей неповторимой индивидуальностью. Стоимость зависит от большего количества факторов, а именно: месторасположения, окружения, экологии, конфигурации, разрешённого использования, коммуникаций, транспортной доступности, удалённости от мегаполиса, социальной среды, качества земляного покрова, наличия или отсутствия обременений и ограничений. Важно понимать уровень цен на разные типы строений, например, каркасное строение априори дешевле кирпичного дома, но и тут возможны нюансы. Я рекомендовал бы выбрать несколько более-менее аналогичных объектов и обзвонить их, задав риэлторам этих объектов вопросы типа «как долго продаёте?», «как часто звонят и смотрят?» и «за какою цену ваш дом с участком мог бы быть продан?». Третий вопрос — ключевой. Любой опытный риэлтор через какое-то время после начала сотрудничества с клиентом интуитивно понимает реальную стоимость его объекта. Большинство коллег-риэлторов идут на подобный контакт и доброжелательно делятся подобной информацией. Это, однозначно, поможет Вам в определении адекватной рыночной стоимости объекта недвижимости. К сожалению, на начальном этапе часто приходится корректировать в сторону повышения стоимость предлагаемого к продаже объекта согласно пожеланиям со стороны собственника, но наша задача своевременно озвучить правдивую информацию, чтобы в дальнейшем при отсутствии звонков и показов, т.е. интереса потенциальных покупателей к объекту, собственник не смог бы упрекнуть Вас в ошибочной оценке рыночной стоимости. В противоположной ситуации, если Ваши аргументы приведут к тому, что объект сразу начнёт продаваться по рекомендованной Вами стоимости, Вы сэкономите для своего продавца не только время, но и деньги, так как в данный момент рынок «падающий».

Разумеется, все предложения по стоимости объекта на начало продажи лучше всего делать уже после личного осмотра Вами объекта недвижимости.

Заключение эксклюзивного договора с собственником продаваемого объекта недвижимости является ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ! Сотрудник ли Вы в агентства или частный агент, а также степень близости Ваших с клиентом взаимоотношений — совершенно не имеют значения. Наличие договора, прежде всего, в интересах Вашего клиента-продавца. В договоре перечислены услуги, которые Вы обязуетесь предоставить. Договор имеет срок действия. Договор даёт клиенту уверенность в том, что все обязательства перед ним будут выполнены.

Договор в какой-то степени должен дисциплинировать и клиента. На начальном этапе нас, прежде всего, интересует его эксклюзивность. Далеко не все продавцы понимают, что конкурс по продаже объекта недвижимости среди нескольких риэлторов, продающих его одновременно, наносит непоправимый вред сотрудничеству и не приводит к желаемому клиентом результату. У рынка такой объект недвижимости вызывает подозрение и недоверие. Есть вероятность, что подготовленный покупатель сможет создать искусственный ажиотаж и купить такой объект гораздо дешевле, чем если бы он продавался эксклюзивно, с грамотным риэлтором и по всем канонам.

Никто не отменяет договорную ответственность клиента перед риэлтором или агентством недвижимости. Однако, практика показывает, что в случае прекращения действия договора в одностороннем порядке по инициативе продавца, не смотря на пункты, подразумевающие ответственность клиента, взыскать что-либо с него, как правило, не представляется возможным.

Не следует забывать о серьёзности подхода к вопросу комиссионного вознаграждения. Оцените объём работ. Просчитайте риски появления дополнительных сложностей, которые не очевидны на момент заключения договора. Помните о временнЫх, транспортных, рекламных и иных затратах. Клиент должен понимать, что комиссия — это не расход его бюджета, а Ваш заработок.  Клиент никогда не получит «на руки» больше денежных средств, если будет вести процесс продажи своего объекта недвижимости самостоятельно, потому что Вы знаете, как продать его объект недвижимости, а он — нет.

Иногда сотрудничество между риэлтором и клиентом-продавцом может состоять из двух частей: оформление объекта недвижимости и, непосредственно, его реализация. Это происходит потому, что продаваемый объект был у продавца в собственности долгое время, а часто — с незапамятных времён, и для того, чтобы иметь возможность начинать для него поиск нового собственника, требуется провести определённую предварительную работу.

Какие действия по оформлению необходимо сделать, прежде чем начать непосредственно продажу такого объекта недвижимости? Это может быть приватизация, если собственник этого объекта недвижимости пользовался им на основании устаревших документов типа «Договор бессрочного пользования». Это может быть восстановление утерянных правоустанавливающих документов через нотариуса, суд, Росреестр или архив. Это может быть оформление в собственность земельного участка из муниципальной собственности. Это может быть возмездная приватизация. Приватизацию можно сделать один раз в жизни. Согласие супруга или супруги обязательно. Это может быть регистрация ранее возникшего права. Ранее учтённые объекты — это объекты, технический или государственный учёт которых был осуществлён в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года. Объекты не стоят на учёте в ЕГРН, но при этом права на них зарегистрированы.

Это может быть изготовление технического паспорта и технического плана здания. Часто бывает необходимо делать межевание земельного участка или уточнение его границ. В настоящее время отчуждение земельных участков, которые не прошли межевание — запрещено. Если продаётся дом с участком, а на открытой кадастровой карте этот дом на участке «не виден», то желательно этот дом к участку «привязать». Это может быть важно, если к вам придёт покупатель с ипотекой. В указанных случаях необходимо сотрудничество с кадастровым инженером.

На все вышеперечисленные действия желательно получить нотариально оформленную доверенность от собственника объекта недвижимости. В этом случае Вы будете более мобильны. Будьте готовы, что процесс оформления объекта недвижимости может занять продолжительное время.

Настоятельно рекомендуется согласовывать отдельное комиссионное вознаграждение на эту часть работы, потому что планы собственника могут меняться, а обычная человеческая порядочность, к сожалению, свойственна далеко не всем им.

После того как Вы с клиентом-продавцом познакомились, провели оценку объекта, подписали договор, согласовали условия сотрудничества, можно приступать к одному из самых приятных этапов продажи объекта загородной недвижимости — рекламе. В риэлторском сообществе известна аксиома, суть которой заключается в том, что есть только две причины «непродаваемости» объекта недвижимости — ошибочная цена и некачественная реклама. Правильная цена — это, прежде всего, грамотная оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, которая к данному моменту уже должна быть проведена. И теперь осталось прикрыть другой тыл, а именно организовать отличную рекламную компанию. Если Вы это сделаете, Ваша совесть будет чиста и Вам останется только, в процессе продажи объекта, поступательно, по согласованию с собственником, понижать стоимость до момента спроса.

Если открыть любой из сайтов-агрегаторов по продаже недвижимости и пройтись по объявлениям, в которых предлагается купить квартиру, дом, комнату, участок и т.д., легко заметить, что в большинстве из экспонируемых объявлений реклама некачественная, а откровенно говоря — плохая. С одной стороны — это печально, но с другой — обнадёживает, потому что ничего не мешает именно нам сделать качественную рекламу и, благодаря ей, привлечь к своему загородному объекту больше внимания и продать его за максимально возможную цену. В этом вопросе собственник должен быть полностью Вашим союзником, потому что при всём желании без его участия Вы не сможете достойно подготовить объект к рекламе.

Прежде всего не экономьте на фотографиях. В идеале, съёмку должен осуществлять профессиональный фотограф с профессиональной камерой. Если Вы не занимаетесь профессионально фотографией, то Вы никогда не сделаете снимки лучше, чем это сделает специалист. Также как фотограф вряд ли лучше поможет продать объект недвижимости, чем это сделаете Вы. Хорошим дополнением к качественным профессиональным фотографиям может быть съёмка с коптера (очень актуальна для рекламы загородной недвижимости), и простая, пускай даже непрофессиональная, рабочая видео съёмка помещений и участка. Рабочая видео съёмка позволит Вам сэкономить драгоценное время. В случае обращения к Вам потенциального покупателя, демонстрация ему рабочего видео крайне необходима. Если после просмотра видео потенциальный покупатель передумает приезжать на просмотр Вашего объекта — это хороший результат. Маловероятно, что при личном показе получилось бы что-то более позитивное. И наоборот, если после просмотра такого рабочего видео он попросит назначить просмотр, с большой долей вероятности его мотивация к покупке возросла.

Теперь о рекомендациях по подготовке объекта недвижимости к фотосъёмке. Давайте начнём со строений. Это может быть и жилой дом, и баня, и различные пристройки.  Очень важно, чтобы в помещениях не было ничего лишнего. Окна чистые. Все лампочки в помещениях должны работать. Необходимо убрать из кадра все личные вещи, которые могут нести информацию о человеке. Откройте все шторы для максимального заполнения помещений естественным светом. Для комнат: диваны должны быть собраны, кровати красиво застелены, экраны телевизоров и компьютеров протёрты от пыли, на всех столах необходимо навести порядок. Для кухни: плита и все поверхности должны быть чистыми, никакой еды и лишней посуды, в идеале убрано всё, что стоит на шкафах и снаружи, в том числе все магнитики с холодильника. Для ванной и уборной: чистые зеркала, шторка для душа открыта, зубные щётки, средства личной гигиены, чистящие и моющие средства, швабры должны быть убраны.

В целом, не должно быть никакой захламлённости и визуального шума, вся верхняя одежда в прихожей — убрана. Если в доме есть домашние животные — ликвидируйте следы их присутствия (возможно, что у некоторых потенциальных покупателей есть аллергия). Помните, что фотографии могут быть качественные, а беспорядок испортит общее впечатление. Ну, а если в двух словах, фотографии должны быть полностью обезличены и без следов присутствия проживающих в доме людей.

Что касается земельного участка, то рекомендации следующие: по возможности, скосить траву и убрать складированный хлам. Желательно не только из кадра, но и в принципе, потому что потенциальные покупатели будут приходить на просмотр.

Старайтесь проводить фотографирование в тёплое время года, во всяком случае, точно можно заверить клиента, что сугробы на фотографиях никому не интересны. В случае, когда Вы точно знаете, что некий загородный объект поступит к Вам в работу в конце или начале календарного года, а и в настоящий (летний) момент у Вас с этим собственником пока ещё не оговорены все условия и даже не подписан агентский договор, возможно, разумно будет сделать для этого объекта летние снимки заблаговременно и в январе начать продажу с актуальным выигрышным объявлением.

Отнеситесь внимательно к тексту объявления. Оно не должно быть слишком длинным и расплывчатым или содержать дублированную информацию. Например, если в параметрах объявления указано, что размер участка 6 соток, то нет необходимости повторять эти данные в тексте объявления. Обязательно следует указать все сведения о коммуникациях, электричестве, воде. Обсудите с собственником все плюсы и преимущества рекламируемого объекта недвижимости. В этом он заинтересован Вам помочь.

Реклама должна отличаться не только качеством, но и гарантировать широкий охват. Размещение рекламы только на одном интернет-ресурсе — недостаточно и не целесообразно. С одной стороны многие ресурсы дублируют друг друга, но с другой — они друг друга дополняют. Например, загородные объекты на территории Ленинградской области в данный период времени имеют лучший отклик на АВИТО, чем на ЦИАН. На сегодняшний день, помимо двух вышеупомянутых интернет-площадок, в свою рекламную компанию можно включить размещение объявлений на ДОМКЛИК, МЕТР КВАДРАТНЫЙ и ЯНДЕКС НЕДВИЖИМОСТЬ. Если Вы работаете в агентстве недвижимости, то реклама Ваших объектов также должна размещаться и на сайте Вашей компании.

Если Вы ведёте социальные сети, то не забывайте упоминать Ваши объекты в своих постах и сторис. Вероятность нахождения покупателя таким путём невелика, но для продвижения Вас как специалиста по недвижимости среди Вашей аудитории это делать важно и необходимо.

Если Вы риэлтор продавца и взяли объект в работу, то оценили его, согласовали стоимость и условия продажи, подписали агентский или иной договор, сделали и разместили рекламные объявления на все необходимые ресурсы. Ждёте. И вот, наконец, первый звонок. Первый звонок по объекту — самый приятный, потому что он говорит о том, что два основополагающих этапа продвижения объекта выполнены Вами правильно. Аудитория рекламу увидела, цену восприняла. Первый шаг сделан.

Важно правильно выстроить разговор и, впоследствии, взаимодействие с потенциальным покупателем. Необходимо выяснить, почему он позвонил именно по Вашему объявлению и какие у него требования к покупаемому объекту. Обязательно выясните на какие средства он планирует покупку: имеющиеся накопления, ипотека или он что-то продаёт, чтобы купить. Если последнее — то продал ли он это и получил ли деньги. Если денег пока нет, подумайте о том, стоит ли торопиться с показом или пока возможно обойтись демонстрацией видеоролика. Любому интересующемуся предложите просмотр видеоролика. Чётко расскажите про ваши правоустанавливающие документы, дополнительную градостроительную информацию, наличие выписки из ПЗЗ и прописанных, если это жилой дом. Обрисуйте окружение, дайте информацию о электричестве, воде, канализации, охарактеризуйте соседей и председателя. Важно вызвать у потенциального покупателя не только ассоциации с радужными картинками летнего отдыха, но и ощущение открытости. Вам скрывать нечего, а для покупателя или его агента это самый лучший вариант, они уже изначально будут благожелательно настроены к покупке Вашего объекта недвижимости.

Старайтесь находить компромисс по дню и времени показа. Не смотря на долгую дорогу до Вашего объекта, приезжайте на показ заблаговременно, помните, что опоздания сильно раздражают, а у Вашего контрагента после Вас могут быть назначены другие показы. Если Вам задали вопрос по технической части особенностей дома, а Вы не сможете сразу ответить, это не страшно. Скажите, что уточните и обязательно перезвоните. И не забудьте перезвонить.

Наличие ключей от продаваемого объекта у Вас — идеальный вариант. В случае, когда Вы показываете объект совместно с Вашим клиентом-продавцом, всё же, постарайтесь на просмотре держать инициативу в своих руках. То есть, при возникновении вопросов потребительского характера на них, вполне, может ответить сам продавец. Но если появятся вопросы, связанные с Вашей риэлторской деятельностью, то предварительно договоритесь с продавцом, чтобы он в ответ на них мило улыбался в Вашу сторону.

Если кто-то из потенциальных покупателей стал проявлять заинтересованность в покупке Вашего загородного объекта недвижимости, например, задал вопрос «насколько могли бы вы подвинуться», не торопитесь ничего отвечать, кроме «пожалуйста, сделайте предложение, которое я передам своему клиенту-продавцу» (в случае просмотра без продавца) либо «сделайте нам предложение по цене, а мы дадим ответ чуть позднее» (в случае, когда продавец присутствует на просмотре).

Наконец, нашёлся тот, кто сделал предложение, продавец согласился и стороны готовы выйти на сделку, провести её, передать объект и получить долгожданные денежные средства: продавец за свой объект недвижимости, а риэлтор свою комиссию.

Двух одинаковых сделок не бывает. Каждая из них имеет свои особенности и идёт по своему неповторимому сценарию. К примеру, в продаже был объект недвижимости: дом (по статусу нежилой) и земельный участок в садоводстве. Покупатель пришёл без агента и согласился купить участок с домом за 3 000 000 рублей, комиссия агентства была согласована с продавцом в размере 150 000 рублей. Деньги у покупателя находились в СБЕРе на сберегательном счёте. Были согласованы разделение расходов по сделке, кроме договора купли-продажи, расчёт через Сервис Безопасных Расчётов (СБР). Договор покупатель заказывал в ДомКлике, а условием получения денег продавцом обозначена регистрация нового собственника. Продавец и покупатель проживают в Санкт-Петербурге, поэтому согласовали проведение неипотечной сделки в одном из городских специализированных офисов СБЕРа.

Покупатель внёс в агентство недвижимости обеспечительный платёж в размере 150 000 рублей, который после подписания соответствующего документооборота с клиентом-продавцом, подлежал зачёту в качестве агентской комиссии от продавца. Соответственно, в договоре было прописано, что «покупатель внёс продавцу 150 000 рублей до подписания договора купли-продажи, что подтверждено распиской продавца», остальная сумма в размере 2 850 000 рублей была заморожена и впоследствии, под контролем банка в течение 3 дней после перехода права собственности, перешла на расчётный счёт продавца. В договоре купли-продажи указано, что «продавец заверяет, что у него отсутствуют задолженности по членским, целевым взносам, а также по коммунальным платежам», также в договоре купли-продажи указано, что продавец обязуется передать данный объект загородной недвижимости в течение 3 дней после проведения регистрации нового собственника. Через 2 дня после того, как произошёл переход права собственности, стороны, встретившись на объекте недвижимости, передали и приняли объект, а также подписали акт приёма-передачи, предоставив необходимые справки стороне покупателя, свидетельствующие об отсутствии задолженностей. Справку по форме 9 предоставлять стороне покупателя не было необходимости так как дом по статусу нежилой.

Заключение

Если Вы амбиционный риэлтор, хотите по-настоящему хорошо зарабатывать и имеете возможность использовать в своих передвижениях автомобиль, то было бы очень неразумно ограничивать себя в профессиональной сфере. Работа со вторичной городской недвижимостью и объектами новостройки может прекрасно сочетаться с осуществлением деятельности по продаже или покупке загородной недвижимости. Кроме того, это прекрасный повод для выезда на природу и в наши замечательные пригороды Ленинградской области.